Покупка квартиры в 2026 году: почему промедление может стоить вам тысячи долларов

Вопрос «купить квартиру сейчас или подождать» для многих украинских семей стал настоящей дилеммой. С одной стороны, ипотечные ставки всё ещё высоки, с другой — цены на жильё неуклонно растут. Эксперты рынка недвижимости и банковской сферы рассказали, чего ожидать в 2026-2027 годах и стоит ли откладывать покупку жилья на потом.

Что происходит с ипотекой в Украине

Государственная программа ипотечного кредитования «єОселя» в 2025 году оставалась ключевым драйвером рынка жилищных кредитов. По итогам года банки выдали ипотечных кредитов на сумму около 15,7 млрд грн, почти 94% из которых пришлись именно на «єОселю».

«Ипотека в рамках «єОселі" в 2025 году выполняла не только социальную, но и экономическую функцию. Каждая гривна, вложенная в новое жильё, работала на строительную отрасль, смежные производства и занятость населения», — отмечает Елена Дмитриева, первый заместитель председателя правления ГЛОБУС БАНКА.

Однако с 9 февраля 2026 года условия программы существенно изменились. Появились более жёсткие ограничения в отношении имеющегося жилья, операций с недвижимостью за последние 36 месяцев, а также параметров квартир, которые можно приобрести.

«Большинство современных жилых проектов просто не вписываются в установленные программой параметры. Это означает, что предложение жилья, которое соответствует всем требованиям «єОселі", будет довольно ограниченным», — предупреждает Елена Дмитриева.

Прогноз ставок на 2026-2027 годы

В конце января 2026 года НБУ впервые за длительный период снизил учётную ставку до 15%, фактически начав новый тренд, который должен повлиять на размер ставок по большинству кредитных продуктов.

«На мой взгляд, при сохранении устойчивой тенденции к снижению инфляции даже в сложных условиях энергетической неопределённости, в первом полугодии оптимальным станет снижение учётной ставки до 13,5-14%. И это существенно «пошатнёт» ставки по большинству кредитных программ, в том числе ипотечных. Сейчас мы можем прогнозировать перспективу снижения ипотечных ставок в среднем на 1-1,5 процентных пункта», — прогнозирует Елена Дмитриева.

При благоприятных экономических условиях архитектура ипотечных программ на первичном рынке может выглядеть так:

• Программы со сроком погашения до 3 лет: ставки от 5% до 10% годовых.
• Программы до 5 лет: ставки от 10% до 13% годовых.
• Программы на 20 лет: 2% на первый год и 17% на последующие 19 лет.

Что будет с ценами на недвижимость

Аналитики рынка недвижимости сходятся во мнении, что цены продолжат расти. По прогнозам, в 2026-2027 годах стоимость жилья на первичном рынке может вырасти в среднем на 7-13% ежегодно.

Эксперты портала The Capital отмечают, что в 2026-2027 годах цены на первичном рынке недвижимости будут формироваться под влиянием нескольких ключевых факторов — валютных изменений, роста инфляции и геополитической напряжённости.

Прогноз по регионам:

• Киев: ожидается рост цен ещё на 8-10% в 2026 году, при условии стабильной безопасности. В случае деэскалации на фронте рост может ускориться до 15%.
• Львов и западные регионы: цены на двухкомнатное жильё во Львове могут вырасти на 10-12% и составить около $76 000 в 2027 году.
• Центральные области (Винница, Черкассы, Полтава): ожидается рост цен на первичную недвижимость в течение 2026-2027 годов в пределах 5-10%.

«В 2026 году цены на жильё первичного рынка не будут снижаться из-за ограниченного количества новых проектов и роста себестоимости строительства», — отмечают аналитики OLX Недвижимость.

Риски ожидания

Те, кто откладывает покупку квартиры в ожидании сильного снижения ставок, могут столкнуться с рядом рисков:

• Рост цен на жильё: когда ставки снижаются, спрос оживает, и продавцы начинают поднимать цены.
• Ограниченное предложение: из-за новых правил «єОселі" количество квартир, соответствующих условиям программы, будет ограниченным.
• Удорожание строительства: себестоимость растёт из-за подорожания материалов, энергоносителей, логистики и рабочей силы.

Кому будет выгодно покупать в 2027 году

Более благоприятным 2027 год может стать для тех покупателей, которые:

• Имеют хороший первоначальный взнос.
• Имеют стабильный подтверждённый доход.
• Имеют низкую долговую нагрузку.
• Имеют качественную кредитную историю.
• Подпадают под льготные программы, если они сохранятся или будут продлены в обновлённом виде.

Альтернатива государственной программе

Если часть потенциальных заёмщиков не сможет воспользоваться обновлёнными условиями «єОселі", этот спрос естественным образом вернётся к рыночным продуктам — ипотечным программам коммерческих банков.

«До войны около 60% ипотечных кредитов выдавалось по коммерческим программам банков. Если часть потенциальных заёмщиков не будет подпадать под новые условия программы «єОселя», то этот спрос естественно вернётся к рыночным продуктам, то есть ипотечным программам коммерческих банков», — объясняет Елена Дмитриева.

Эксперт также отмечает перспективы развития совместных программ банков и девелоперов на первичном рынке жилья, которые традиционно были более выгодными и надёжными для покупателей.

«Совместные ипотечные программы банков и девелоперов всегда были более выгодными и надёжными для покупателей, ведь ставки по ним почти всегда были ниже, чем по обычным ипотечным программам. Кроме того, банк фактически подтверждал надёжность девелопера и качество его проектов», — отмечает Елена Дмитриева.

Выводы: покупать или ждать?

Для большинства украинских семей ипотека по-прежнему останется серьёзной финансовой нагрузкой, поскольку ставки на уровне 12-13% предполагают высокий ежемесячный платёж, особенно если первоначальный взнос невелик.

Однако эксперты предупреждают: ждать «идеального момента» может быть рискованно. Цены на жильё продолжают расти, а условия государственных программ становятся жёстче. Тем, у кого есть стабильный доход, достаточный первоначальный взнос и кто подходит под льготные категории, стоит рассматривать покупку уже сейчас, не дожидаясь 2027 года.

Для тех, кто не подпадает под «єОселю», альтернативой могут стать коммерческие ипотечные программы банков, ставки по которым могут снизиться в случае дальнейшего снижения учётной ставки НБУ.

Итог: рынок недвижимости Украины в 2026-2027 годах останется в состоянии постепенного роста. Ждать радикального снижения цен или ставок не стоит — риск потерять деньги на росте стоимости жилья превышает потенциальную выгоду от незначительного снижения ипотечных ставок.