Рынок недвижимости Украины-2023: что будет с ценами, сделками и покупателями

Рынок продажи недвижимости за время войны упал почти на 80%. Что ждет его в 2023 году и какие прайсы увидим на квадратный метр.

Как война повлияла на рынок жилья

2022-ой год обещал быть достаточно успешным для рынка недвижимости. Спрос на жилье был большим, цены стабильно росли. Так, за 2021 год стоимость квадратного метра в среднем прибавила 20% на «вторичке» и 25% на «первичке». Эксперты ожидали, что восходящая тенденция сохранится и в 2022-м.

Все перечеркнули широкомасштабные боевые действия. Три месяца шока и закрытых реестров. Первые сделки состоялись только в июне. Они были единичными и, в основном, на вторичном рынке. Преимущественно продавали те, кто срочно нуждался в деньгах или уезжал из Украины навсегда.

«Сделки закрывались с дисконтом 15-30% от довоенной цены. К примеру, однокомнатную квартиру в центре, которая на 1.02.2022 стоила $60-65 тыс., покупали за +/-$50 тыс.», — рассказала управляющий партнер KDU Realty Group Елена Маленкова.

На панике можно было найти и большие дисконты, эксперты называли цифры даже в 60-70%, но это были единичные случаи.

С июля сделок стало больше. На настроении украинцев отразились хорошие новости с фронта. Продавцы и покупатели, казалось, нашли ценовой компромисс, и стоимость «квадрата» относительно стабилизировалась. Теперь за ту же однокомнатную квартиру нужно было отдать уже не $50 тыс., а $55 тыс., то есть еще +10%.

Первичный рынок показывал гораздо меньшую активность. Во-первых, не все застройщики возобновили работу на стройплощадках. Во-вторых, часть попыталась повысить цены на квадратный метр, что окончательно отбило интерес у потенциальных покупателей.

Застройщики констатировали, что продаются одиночные квартиры, и то — только в готовых или почти готовых ЖК.

Спрос на недвижимость, скорее, мертв, чем жив

«Спрос на недвижимость, скорее, мертв, чем жив. Более или менее активно было в сентябре. Но это, пожалуй, единственный месяц за все время войны, когда начали покупать именно квартиры», — рассказал Игорь Кушнир, руководитель строительной компании «Киевгорстрой».

Ситуация резко ухудшилась после массированных ракетных ударов по Украине, которые регулярно совершает враг со второй половины сентября.

Рынок снова замер, покупатели притормозили с решением о покупке, эксперты констатируют, что спрос составляет всего 30% от довоенного. Владельцам, чтобы продать, приходиттся снижать цены.

«Продажа недвижимости в Украине с 24 февраля снизилась на 78,4%. Если рассматривать именно жилую недвижимость, ее продажи уменьшились в 4,6 раз: 47 тыс. квартир и домов продано с начала войны», — привел данные Фонда госимущества депутат Ярослав Железняк.

Цены на квартиры: где росли активнее всего

В конце лета — начале осени застройщики один за другим начали анонсировать повышение цен. Чем дальше находился объект от активных боевых действий, тем активнее росла цена.

Поэтому больше всего подорожало жилье в западных областях Украины. Так, по данным ЛУН, с начала года цена квадратного метра в новостройках выросла:

• во Львове — на 18 700 грн (+42%);
• в Ужгороде — на 22 700 грн (+ 51%);
• в Черновцах — на 13 000 грн (+ 40%).

Киев и Одесса показали рост на 13 600 грн (+28%) и 13 700 грн (+35) соответственно. В Харькове средняя цена «квадрата» с начала года снизилась на 3 тыс. грн.

Повышая цены, застройщики пытаются компенсировать удорожание себестоимости строительства. Однако, заявленные прайсы не отражают реальную картину. Ввиду отсутствия спроса, застройщики охотно идут на уступки покупателям.

«Реальный покупатель, при условии полной оплаты стоимости квартир, может и дальше рассчитывать на существенные скидки от застройщика в размере от 10% до 20%", — констатирует Владимир Семенцов, сооснователь и управляющий партнер компании INSPI Development.

Чего ждать на рынке жилья в 2023 году

Базовым фактором для рынка недвижимости, очевидно, остается война — продолжительность и интенсивность боевых действий. По оптимистическому прогнозу, она закончится летом 2023 года нашей победой.

«Если так, то можем ожидать активизации рынка недвижимости уже осенью, реализации отложенного спроса и общего улучшения ситуации», — говорит Игорь Кушнир.

Другие эксперты отводят более длительный срок на оживление рынка. В частности, управляющий партнер KDU Realty Group Елена Маленкова и управляющий партнер ЮФ KopotLawyers, руководитель сервиса Monitor.Estate Владимир Копоть считают, чтобы выйти из пике в плане спроса и стабилизироваться, рынку понадобится год-полтора.

Возвращение к довоенным показателям, по мнению президента Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины Юрия Питы, возможно только через 2-3 года.

Хуже, если война затянется и продлится еще больше года. Тогда рынок недвижимости ждет затяжной кризис, глубочайший застой и, возможно, исчезновение небольших застройщиков.

По словам Владимира Семенцова, сооснователя и управляющего партнера компании INSPI Development, на грани банкротства уже находятся в ? девелоперских компаний. У около 30% покупателей нет достаточно финансов, чтобы платить рассрочку или погасить ипотеку, не говоря уже о приобретении жилья.

«В настоящее время все указывает на то, что в 2023 году рынок будет жить именно в таких трудных условиях», — считает Семенцов.

Однако, эксперты отмечают, что существует целый ряд факторов, которые могут положительно повлиять на общую ситуацию на рынке жилья в 2023 году:

• прогнозируемый и контролируемый уровень инфляции,
• снижение себестоимости строительства путем конкурентной стоимости строительных материалов и строительно-монтажных работ,
• создание новых бизнесов, рабочих мест — того, что приведет к росту доходов граждан,
• внедрение государством льготных программ: ипотечных (кредиты под 3-7%), строительных (прежде всего, кредитование девелоперов под 3-5%) и т. д.

При полном стечении всех факторов, по мнению Владимира Семенцова, в 2023 году, возможно, произойдет частичное возобновление спроса, но в пределах 10-15%.

Что будет с ценами на недвижимость

Цены на квадратный метр опять же будут зависеть от течения войны. Ведь именно это повлияет на количество желающих и способных приобрести жилье.

Сейчас эксперты не ожидают в ближайшие месяцы кардинальных изменений. По словам Юрия Питы, цены уже более или менее сбалансировались, рост цен возможен весной — правда, это больше касается готового жилья.

«Весной ожидаем оживления рынка. Во-первых, есть отложенный спрос на недвижимость, а во-вторых, свою роль играет сезонный фактор. Не исключено, что большая активность весной отразится на ценах, которые могут вырасти до 10%", — прогнозирует Юрий Пита.

Какую динамику покажут цены дальше, сейчас трудно спрогнозировать, впрочем участники рынка сходятся во мнении, что проседания вряд ли стоит ждать.

Ситуация на первичном рынке несколько иная. Глава строительной компании «Киевгорстрой» объясняет, что цену квадратного метра здесь будут формировать три главных фактора. Первый — это курс валют.

«В стоимости всех строительных материалов заложен курс доллара, потому что почти во всех них содержится импортная составляющая. По состоянию на февраль доллар стоил 28,6 грн, сейчас почти 40 грн. Производитель стройматериалов формирует свою цену исходя, в том числе, и из курса доллара. Как бы застройщик не хотел, он не может это обойти. Либо покупай за цену, которая есть, либо останавливайся и не строй», — подчеркнул он.

Вторым фактором Игорь Кушнир указал инфляцию, которая набирает обороты и в мире, и в Украине. «Стоимость строительно-монтажных работ растет прямо пропорционально инфляции. Вот и сравнивайте», — отметил застройщик.

Третий — это последствия боевых действий. Игорь Кушнир объяснил, что из-за потерь производственных мощностей, многие составляющие для строительства приходится покупать у других по заоблачным ценам или импортировать, что тоже удорожает стоимость квадратного метра.

Иными словами, цены на жилье в новостройках, вероятнее, тоже ожидает рост. Однако, по мнению Владимира Семенцова, при нулевом спросе любой рост цен бессмыслен.

«При нулевом спросе застройщики будут искать возможность, во-первых, найти средства для завершения начатых объектов. Во-вторых, пока нет единого алгоритма того, как на фоне увеличения себестоимости строительства сдержать рост цен.

Очевидно, застройщикам придется значительно снизить свою прибыль, но психологически они явно к этому еще не готовы. Я склонен считать, что не стоит ждать ажиотажа среди покупателей. Покупка жилья на первичном рынке без кредитования под 3-5% застройщиков и без дешевой ипотеки может развиваться медленно», — подчеркнул эксперт.

Как изменятся запросы клиентов

Приоритеты в отношении квартир изменились, и достаточно существенно. По словам экспертов, вражеские обстрелы придали популярности квартирам, удаленным от объектов критической инфраструктуры, а постоянные отключения света сделали востребованными более низкие этажи.

Кроме того, в приоритете квартиры, обеспеченные газоснабжением. Плюс повышенный спрос наблюдается на загородную недвижимость. Если есть генератор или автономное отопление, люди также более охотно арендуют такое жилье. Это, соответственно, отражается на ценах.

Обязательным условием теперь также является наличие в доме или вблизи парковки, или укрытия.