Как продать свою квартиру в Луганске или Донецке. Будет ли сделка признана на Украине

Можно ли продать квартиру в ОРДЛО? Насколько это законно? Как изменились цены на недвижимость? Куда нужно обращаться?

На эти и не только вопросы «Восточный вариант” искал ответы вместе с экспертом по недвижимости, генеральным директором группы компаний «KDU Realty Group» Еленой Маленковой.

Практически невозможная сделка

С первых лет войны и до сегодняшнего дня ситуация с продажей недвижимости в Луганске и Донецке значительно ухудшилась. Можно выделить несколько ключевых моментов.

Со 2 января 2017 года «республиканские власти» перестали признавать какие-либо украинские документы — в том числе договоры купли-продажи и другие бумаги, которые касаются недвижимости. То есть с тех пор все документы нужно переоформить по законам самопровозглашенных республик.

Но, все-таки это можно было сделать по доверенности, то с мая 2020 в Донецке, а затем и в Луганске перестали признавать доверенности, выданные украинскими нотариусами. Другими словами, собственнику квартиры нужно приехать на неподконтрольную территорию. КПВВ же во время карантина работают нестабильно. Особенно в Донецкой области, где транспортный коридор «Новотроицкое — Еленовка” работает лишь дважды в неделю и то по собственным спискам. А чтобы попасть в списки, нужны веские причины.

«Пересечь КПВВ люди не могут, доверенности не признаются. Остается единственный способ, но это нарушение украинского законодательства, — пересечение границы через Россию. Люди тратят по 30 часов на дорогу: выехать в Россию и уже из России въехать на неподконтрольную территорию, чтоб там провести несколько часов и оформить доверенность. Люди рискуют здоровьем, рискуют заразиться. 8 раз проходят таможню. Но другого варианта с мая просто нет”, — говорит эксперт.

КПВВ открыли. Как мне продать квартиру в ОРДЛО?

Если представить, что пересечение линии разграничения стало стабильно возможным, алгоритм продажи жилья все же выглядит далеко не простым.

• Собрать документы и приехать на неподконтрольную территорию

При этом ехать нужно собственнику (или нескольким, если жилье в совместной собственности) и тем, кто в ней прописан. С собой взять документы, подтверждающие право собственности (договор купли продажи, дарственную и так далее) и техпаспорт квартиры.

• Если доверяете продажу риелтору — оформить доверенность именно в ОРДЛО

Доверенности, оформленные нотариусами других стран (даже России), не примут. Риелтору вместе с доверенностью нужно оставить оригиналы документов.

«Например, квартира в собственности у вас с супругом. И есть еще дети или родители, которые там прописаны. И вот все вместе должны приехать и написать доверенности: на продажу или снятие с регистрации соответственно. Если и у детей есть часть квартиры в собственности, это должно быть решение совета опеки местного. Это еще та «головная боль”, — объясняет Елена Маленкова.

• Если вы хотите самостоятельно заниматься продажей — переоформляете документы

На основании украинских документов (собственности на квартиру и техпаспорта) нужно оформить соответствующие документы соответствующей республики.

«Это как в старые времена: стоите ночь в очереди в БТИ, берете талончик. Вам назначают день, когда придет техник. Это может быть через несколько месяцев. Пришел техник, он все перемерял и еще пару месяцев делает технический паспорт. Потом идете в «республиканскую регистрационную палату” и там все по новой. Когда зарегистрировали жилье, уже можете заключать сделку у нотариуса. Он у вас забирает два комплекта документов — украинские и республиканские. И выдает договор купли-продажи на бланке ДНР или ЛНР», — описывает всю процедуру Елена.

Украина в любом из случаев сделку не признает.

• Каким-то образом вывести деньги

Когда жилье продано, расслабляться рано. Свободно с неподконтрольной территории можно вывозить до 50 тысяч гривен. Банковская система в ОРДЛО полноценно не работает. В частности, когда речь идет о том, чтобы передать деньги в Украину.

«Есть якобы какой-то окольный путь положить там деньги в банк и перечислить их через Южную Осетию, оттуда в Россию и потом уже в Украину. Но я не слышала, чтобы им кто-то пользовался. Рисковать бы не советовала”, — объясняет эксперт.

Документы утрачены — что делать?

Если вы при переездах потеряли какой-либо документ, дубликаты в так называемой «республике” не признают. Нужно найти нотариуса, который в свое время заключал сделку. Но если он выехал на подконтрольную Украине территорию, а архивы остались в ОРДЛО, к ним нельзя обратиться. Если и нотариус, и его архив находятся на территории Украины, выданный им дубликат республиканские власти не примут.

«Единственный вариант — если нотариус остался работать на той территории. Тогда он может из архива сделать дубликат, и он будет принят. Я слышала, что были случаи, когда люди шли в милицию там, писали заявление о потере документов и получали решение суда. Но это тоже очень долго”, — уточняет специалист.

Сколько сейчас может стоить моя квартира в Луганске?

О довоенных ценах на квартиры речь не идет. Но в последнее время квартиры в Луганске и Донецке стали несколько подниматься в цене, потому что из-за сложной процедуры рынок недвижимости очень ограничен.

«Подводные камни»

Если квартира есть в украинском госреестре недвижимого имущества, она, соответственно, в нем и остается. И собственник не меняется. Это может стать «миной замедленного действия”.

«Юристы говорят, что после деоккупации это будет шквал исков, потому что люди продавали недвижимость по бросовым ценам. А так проданы уже десятки, если не сотни тысяч квартир. И если за человеком числится квартира, он за нее должен платить налог на недвижимость. Масса вопросов, которые могут решиться только на законодательном уровне. Когда закон невозможно не нарушить — наверное, его нужно менять”, — подчеркивает эксперт по недвижимости.

Главный совет
Тем, кто все же готов рискнуть и продать свое жилье в оккупации, Елена Маленкова советует найти надежного риелтора, которому можно доверять.

По материалам «Восточный вариант»