СПЕЦТЕМА: COVID-19

Какими будут цены на недвижимость в Украине в 2023 году

Рынок недвижимости в этом году буквально обвалился. По данным властей, продажи жилой недвижимости упали в 4,6 раза.

На рынке недвижимости в Украине назревает длительная стагнация, которая на нынешний мемент должна привести к существенному падению цен, а в перспективе — к дефициту предложения жилья. Об этом говорится в отчете Национального банка о финансовой устойчивости за декабрь 2022 года.

Девелоперы на грани банкротства, покупатели не могут платить

Соучредитель и управляющий партнер компании INSPI Development Владимир Семенец говорит, что на первичке ситуация будет сложной. По его словам, на грани банкротства сейчас до 75% всех девелоперских компаний, а около 30% покупателей, которые приобрели квартиры в рассрочку, не могут платить.

Но при этом себестоимость строительства, по словам Семенца, снизилась в среднем на 15% (за счет более конкурентных цен на строительно-монтажные работы и материалы), что позволит не повышать ценник за квадратный метр.

Отметим, что в этом году многие застройщики увеличили цены в гривнах в пределах 40%, Но, по словам Семенца, это «формальность», так как под конкретного покупателя (а их не так много) дают солидные скидки. В ближайшие месяцы, по его словам, сохранится такая же тенденция.

Уже сушествующий жилой фонд продается с большой скидкой при срочности продажи

Что касается вторички, то, по словам киевского риелтора Ирины Луханиной, продаж тоже крайне мало. При этом покупатель может получить скидку до 40%, особенно если продажа срочная. Многие наши беженцы уже приняли решение остаться в Европе, поэтому пытаются избавиться от недвижимости в Украине и готовы к торгу.

Впрочем, большинство продавцов все же пока держат ценник, и квартиры просто висят в базах.

Покупают самое дешевое

По словам Луханиной, небольшое оживление спроса наметилось в сегменте самого дешевого жилья — квартир до 50 тысяч долларов. Ими интересуются потенциальные получатели льготных кредитов от государства, прежде всего, военные и их семьи.

Но пока спрос недостаточно высок, чтобы активизировать этот рыночный сегмент, а тем более спровоцировать рост цен.

Цены просядут, но не везде

В целом эксперты прогнозируют проседание цен на жилье по реальным сделкам еще как минимум на 10%. Но все зависит от хода военных действий. В более-менее безопасных регионах, например, на западе, ценники могут даже вырасти (что уже происходит на некоторые объекты).

Не последний фактор — потребительские настроения.

«Если Киев из-за постоянных блэкаутов станет мало пригодным для ведения бизнеса и жизни, и люди станут уезжать за границу, квартиры в столице могут подешеветь еще в несколько раз», — говорит глава общественной организации SAVEФОП Сергей Доротич.

Данные за 2022 не утешают

За первые три квартала 2022 в Украине было заключено на 75% меньше сделок с жильем. Имеющийся спрос ориентирован прежде всего на готовое жилье для проживания, а вот спекулятивного, с целью дальнейшей перепродажи — почти нет.

«Учитывая затяжной характер военных событий, высокие риски для безопасности населения и медленное восстановление доходов спрос долгое время будет низким, а рынок в среднесрочной перспективе будет стагнировать. Потенциальный спрос в дальнейшем сформируют те, кто потерял жилье из-за войны, но только при наличии ресурсов», — прогнозирует НБУ в отчете о финансовой устойчивости.

Количество новостроек, на которых ведутся работы, постепенно растет после почти полной остановки в первые месяцы войны. Всего в Украине работы возобновились более чем на две трети объектов. С запуском новых строек ситуация хуже.

Национальный банк указывает, что цены на новую недвижимость хаотичны и мало подкреплены рыночными факторами.

«Учитывая, что спроса на новостройки почти нет, рост цен отражает преимущественно пожелания продавцов, а не рыночные условия», — говорится в отчете.

Основные сделки совершаются на вторичном рынке, где цены достаточно волатильные.

Лучший ориентир равновесных цен дает арендный рынок, быстро и ощутимо реагирующий на изменение макросреды и условий безопасности. Стоимость аренды стабилизировалась на уровне в среднем на 40% ниже уровня февраля, свидетельствуют данные, которые есть у Национального банка.

«По ценовому критерию сейчас аренда жилья кажется лучшей альтернативой, чем покупка, и эта ситуация будет сохраняться длительное время», — прогнозирует НБУ.

Ипотечное кредитование в Украине почти исчезло, и НБУ считает, что так будет до конца войны. Несколько повысить спрос могут только государственные программы поддержки, такие как «Доступная ипотека» и «Єоселя».